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推动租赁市场发展需相应的金融产品及制度适配访天恒集团地产运营事业部总经理周兴

时间:2021-10-14 来源网站:木立花椰菜财经网
推动租赁市场发展需相应的金融产品及制度适配——访天恒集团地产运营事业部总经理周兴

  随着中央经济工作会议的闭幕,新一年房地产市场走势成为业内各界的关注点。kst

  相比于2018、2019年,2020年的会议将房地产单独列为一个大项,并首次提出“解决好大城市住房突出问题”。而具体的解决方案,则放在了“要高度重视保障性租赁住房建设”上。kst

  近日,针对此次中央经济工作会议对于房地产行业的定调,天恒集团地产运营事业部总经理周兴接受了《中国经营报》记者专访,以从业者的视角,探讨了租赁市场难题如何破解,城市更新业务如何创新,以及房地产调控的后续影响等话题。kst

  维护租赁市场稳定kst

  租赁市场作为房地产调控长效机制的重要一环,其稳定与否涉及到民生福祉。2020年的中央经济工作会议中对租赁市场着墨颇多,其中提及,要解决好大城市住房突出问题,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。kst

  相比往年,2020年的会议中尤为强调要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展租房市场。kst

  同时,在土地供应方面,要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。kst

  另外,要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。kst

  周兴认为,解决供需矛盾是稳定租赁市场的关键。国家对于租赁市场的定位一直是很明确的,早在2016年时,政策层面就开始明确鼓励租赁市场发展。2017年8月,原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定首批在北京、上海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。kst

  彼时,各类资本亦加大对租赁市场的布局,尤其是长租领域。但随后几年来,部分长租公寓运营企业为快速占领市场高价争抢房源,“高收低租”,过高使用金融杠杆,导致平台爆雷,引发社会矛盾。特别是2020年蛋壳公寓遭遇的困境,长租公寓面临着严重的社会信任危机。kst

  周兴指出,这些事件正是一个行业发展初期的典型表现。“这些企业自身在运营中扩张步伐过快,本来自身资金实力只够做100间房源的,偏要快速占领市场去做1000间,只能靠过度使用金融杠杆实现,最终导致爆雷。”kst

  除了过度使用金融杠杆外,他还指出,这些平台对于物业的挑选亦存在问题。“并非所有的房源都适合做长租产品。长租公寓需要满足多个条件才能够去尝试,其中首要的就是项目本身成本要低。”kst

  降低拿地成本是控制项目成本的直接措施,目前,已有多个城市试点发展集体土地作租赁使用,由于集体土地的获取成本较低,一定程度上可以缓和原本就薄利的租赁业态在后期运营上的压力。kst

  “从全世界范围来看,长租市场都是一个长周期的、薄利的行业,凡是薄利的行业都对成本要求非常严格,不管是物业成本还是运营成本,哪一项都要严格控制。”周兴说,“实际上,好的长租项目的选址是非常难的,因为要协调好成本、交通、具体的居住需求,以及后续出租率及运维成本等因素。”kst

  与此同时,房屋本身为重资产性质,长租公寓项目要想实现良性运营,对资金的需求较高,需要大量长周期、低成本的资金。“整个社会中肯定是有这样的资金的,但需要适当的金融工具去匹配。”周兴建议,若要推动租赁市场发展,需要相应的金融产品及制度适配。kst

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